О возможности зачета встречных однородных требований по договору участия в долевом строительстве при использовании счетов эскроу

   С 1 июля 2019 года изменился порядок обеспечения обязательств застройщика при привлечении средств для долевого строительства. Все российские застройщики обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу счетов. Возможно ли в новых реалиях оплатить стоимость квартиры, используя зачет встречных однородных требований? На этот вопрос постараемся ответить в настоящей статье.
 

Основные условия зачета встречных однородных требований

   Раньше одним из распространенных способов оплаты объектов долевого строительства инвесторами, строительными подрядчиками, акционерами компаний-застройщиков, являлся зачет встречных однородных требований.  Застройщики, являясь должниками по договорам займа, строительного подряда, возвращали свой долг квартирами. Для этого с кредиторами заключался договор участия в долевом строительстве. Возникшие встречные денежные требования (с одной стороны, по возврату долга, а с другой, по оплате стоимости квартир) прекращались зачетом встречного однородного требования. 
   Возможна ли такая схема оплаты по договору участия в долевом строительстве, если применяется счет эскроу? Можно ли обойти счет эскроу? Ответить на этот вопрос нам поможет анализ зачета встречных однородных требований, как способ прекращения обязательств.
   В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны».

   То есть, зачет должен отвечать трем условиям:

1) Предъявляемое к зачету требование должно быть встречным. Это означает, что существуют два обязательственных отношения между одними и теми же лицами.

   Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 21 февраля 2012 г. № 14321/11 указал: «По смыслу статьи 410 Гражданского кодекса обязательство прекращается зачетом встречного однородного требования. При этом встречные требования возникают из обязательств, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками, и кредиторами по отношению друг к другу».
   По нашему мнению, обязательство по возврату долга по договору займа или подряда, где участвуют две стороны (застройщик (он же - заемщик или заказчик) и контрагент (он же - займодавец или подрядчик)), не является встречным по отношению к обязательству по оплате стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) с использованием счета эскроу, так как в последнем случае состав участников сделки шире. Здесь помимо застройщика и участника долевого строительства задействован также банк (эскроу-агент), а в отдельных случаях и банк, выдавший кредит на строительство дома. 
   Обратим также внимание, что денежные средства, поступающие на счет эскроу от участника долевого строительства, не всегда, являются денежными средствами застройщика. В отдельных случаях это могут быть денежные средства кредитной организации, если на строительство дома застройщиком привлекались заемные (кредитные) денежные средства.
   Так, согласно пункту 6 статьи 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ): «Внесенные на счет эскроу денежные средства  … перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору».

2) Содержание обязательств, предъявляемых к зачету, должно быть однородно. 

   В нашем случае,  обязательство по возврату долга по договору займа и обязательство по оплате стоимости квартиры по ДДУ – являются денежными и однородными. 

3) В отношении обоих встречных обязательств должен наступить срок их исполнения.

   Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем информационном письме от 29 декабря 2001 г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» указал: «Заявление о зачете встречного однородного требования, поступившее до наступления срока исполнения обязательства, не прекращает соответствующие обязательства с наступлением упомянутого срока. … Арбитражный суд иск удовлетворил, указав при этом, что зачетом встречного однородного требования могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил».
   Давайте вместе разберемся, соблюдается ли условие о наступлении сроков исполнения обязательств в договоре займа и в ДДУ с использованием счета эскроу? 
  По договору займа – срок возврата долга определяется договором. По договору же участия в долевом строительстве – срок исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры обусловлен, кроме прочего, открытием счета эскроу и регистрацией ДДУ.
   Пункт 3 статьи 15.4. Федерального закона 214-ФЗ предусматривает: «Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу». Таким образом, указанная норма предусматривает единственный способ оплаты дольщиком стоимости квартиры -  перечисление средств на счет эскроу. 
   Права же на денежные средства по ДДУ возникают у застройщика после ввода в эксплуатацию дома и регистрации права собственности одного из участников долевого строительства. Так, пункт 6 статьи 15.5 Федерального закона №214-ФЗ: «Внесенные на счет эскроу денежные средства … после представления застройщиком ….уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома …. и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, … перечисляются эскроу-агентом застройщику».
   Таким образом, исполнение обязанности по уплате стоимости квартиры обусловлено зачислением средств на счет эскроу, а права застройщика на получение цены договора возникают после ввода дома в эксплуатацию.
   В соответствии с п. 1 ст. 15.4. Федерального закона №214-ФЗ «В целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и … путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства …. вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу».
   В соответствии с п. 5 Федерального закона №175-ФЗ от 01.07.2018 года: «Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года».
   Можем прийти к выводу, что, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется с использованием счетов эскроу (первый ДДУ зарегистрирован после 01.07.2019 г.), то возможность прекращения обязательства участника долевого строительства по оплате цены договора путем зачета встречного требования по договору займа, по которому им были предоставлены денежные средства застройщику в долг, является спорной, даже если зачет оформляется соглашением сторон.
 

Новые условия для регистрации ДДУ в Росреестре  

  Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в своем Информационном письме от 19 июля 2019 года  «Росреестр напоминает об изменениях в долевом строительстве» разъяснила: « Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) напоминает, что с 1 июля 2019 года изменился порядок обеспечения обязательств застройщика при привлечении средств для долевого строительства. Все российские девелоперы обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства клиентов зачисляются на специальный банковский счет, и застройщики не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям. … Если ДДУ с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019, то все ДДУ заключаются только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке.
   Если ДДУ в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019, и заключен в отношении дома, который не соответствует установленным Правительством Российской Федерации критериям, такой ДДУ заключается только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке.
   Если ДДУ в отношении объекта долевого строительства в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости), не введенном в эксплуатацию, представлен на регистрацию после 01.07.2019 и заключен в отношении дома, который соответствует установленным Правительством Российской Федерации критериям, по договорам, предметом которых являются жилые помещения, уплачиваются отчисления в компенсационный фонд».

Уступка прав требований по ДДУ, по которому квартира оплачена зачетом встречного однородного требования

   Предположим, что Росреестр зарегистрировал ДДУ, в котором предусмотрена возможность оплаты цены договора зачетом встречных требований наряду с зачислением средств на счет эскроу. Либо это условие в ДДУ не предусмотрено, но участник долевого строительства и застройщик все равно подписали соглашение о зачете встречных требований. Возможна ли переуступка прав по такому договору? 
   Здесь получается, что права на квартиры оплачены первоначальным участником долевого строительства не перечислением денежных средств на счет эскроу, а  путем предоставления застройщику займа или выполнения строительных работ. По уступке прав требований денежные средства также не поступают на счет эскроу, так как новый участник оплачивает стоимость квартиры непосредственно первоначальному участнику долевого строительства. В итоге, у нового участника ДДУ права на счет эскроу не возникают, так как первоначальный участник его либо не открывает, либо не перечисляет на него денежные средства, а банк вправе закрыть счет эскроу по безденежности. 
   Законом предусмотрен переход прав на счет эскроу к новому участнику ДДУ. Так, согласно п. 10 ст.15.5 Федерального закона №214-ФЗ: «В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства». Именно со счетом эскроу и связаны гарантии, направленные на исключение появления обманутых дольщиков.
   Если денежные средства на счете эскроу отсутствуют, то новый участник долевого строительства рискует лишиться гарантий, предоставленных ему законом на случай проблем со строительством дома. Например, на возврат денежных средств при расторжении договора, на права на квартиру при завершении строительства Фондом субъекта РФ в случае банкротства застройщика. При невыполнении требований Федерального закона №214-ФЗ об оплате цены договора на счет эскроу, нарушается сама цель законодательного нововведения – исключить серые схемы, в результате которых могут появиться обманутые дольщики. 
   Государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в своей Письме от 16 августа 2019 г. № Ор-07/1386 указала: «Согласно вступившим в законную силу изменениям, внесенным в Федеральный закон № 214-ФЗ, применение счета эскроу является для участников долевого строительства безусловным требованием. В соответствии с частью 2 статьи 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве».
   Не смотря на то, что запрет  зачета требований по ДДУ, в котором предусматривается использование счета эскроу, законом не предусмотрен, такой зачет может быть признан ничтожным, так как противоречит смыслу новых правил привлечения средств граждан с помощью счетов эскроу, защите интересов участников долевого строительства. Соответственно, может быть признана недействительной и уступка прав требований по ДДУ, либо могут считаться не выполненными обязательства нового участника по оплате стоимости квартиры.  
   Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем Постановлении от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснил: ««При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов».

Ответственность за нарушение порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства

   За нарушение порядка привлечения денежных средств граждан для долевого участия в строительстве предусмотрена административная и уголовная ответственность.
  Так, статья 14.28 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает: «Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей».
  Статья 200.3. УК РФ: «1. Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере - наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового».
 

Может ли у застройщика быть задолженность по договору займа, не связанному со строительством?

  Изменения в законодательстве ввели повышенные требования к застройщику, в числе которых – отсутствие задолженности застройщика по договорам займа, не связанным со строительством. 

  Если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, то в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ: «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: 1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство».
  Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в своем письме от 8 июля 2019 г. № 24663-вя/07 указало: «Таким образом, застройщики, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 года и продолжающие реализацию проектов при наличии заключения контролирующего органа о соответствии критериям, в силу ранее установленного правового регулирования должны соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам: один застройщик - одно разрешение на строительство, отсутствие обязательств по кредитам, займам, не связанным со строительством, не осуществлен выпуск или выдача ценных бумаг».
  В настоящее время застройщик не может заключать договоры займа, не связанные со строительством дома и соответственно производить зачет встречных требований по такому договору займа и ДДУ.

   Подводя итог, можно прийти к выводу, что оплата по ДДУ зачетом встречных однородных требований не представляется возможной, если застройщиком применяется счет эскроу, как условие привлечения денежных средств дольщиков. По нашему мнению,  зачет можно использовать, если выполняется обязанность по уплате отчислений в компенсационный фонд, при наличии заключения контролирующего органа о соответствии многоквартирного дома установленным критериям и возможности заключения договоров без использования счетов эскроу (ч. 16, 17 ст. 8 Закона № 478-ФЗ). 

  Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна имеет большой опыт в юридическом сопровождении строительной и инвестиционной деятельности, в сопровождении сделок по приобретению объектов долевого строительства. Если Вам необходима юридическая помощь, обращайтесь по телефону +7 966 003 03 78. Буду рада Вам помочь!

 

© Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна, 2020 год

Задать вопрос адвокату
Адвокат-онлайн
  • Банкротство обоих супругов

    09.02.2017
  • Здравствуйте! Мы с супругой, является индивидуальными предпринимателями. Для бизнеса брали кредит, но не смогли по нему расплатиться. Банк взыскал с нас задолженность, а сейчас подал в арбитражный суд заявление о признании нас двоих банкротами. До оформления кредита мы с супругой подписали соглашение о разделе имущества. Арбитражный суд принял заявление, в котором указаны требования к двум должникам: ко мне и супруге....

  • Ответ адвоката
  •  Здравствуйте, уважаемый Дмитрий! Закон о банкротстве не содержит запрета на приятие заявления о признании банкротами двух должников – супругов. Статья 43 Закона о банкротстве сдержит только два основания для отказа в принятии заявления: не соблюдены условия для признания лица банкротом (задолженность меньше 500 000 рублей, не истек срок для погашения задолженности – 3 месяца), а также если в отношении должника уже...

  • Ответ на вопрос