Признание сделок с недвижимостью недействительными

Один из наиболее серьезных рисков, с которым может столкнуться собственник недвижимого имущества, является признание сделки с недвижимостью недействительной. Как правило, иск о признании сделки недействительной заявляют лица, чьи права на недвижимость были нарушены.

Рассматриваемые дела имеют свои особенности. Так, в отношении оспоримых сделок срок исковой давности составляет всего один год, поэтому откладывать защиту нарушенных прав не стоит. Истец, обычно, заявляет требования о признании договора недействительным и о признании за собой права собственности на жилое помещение. Ответчик также может заявить встречные исковые требования, например, о признании его добросовестным приобретателем, выселении истца из жилого помещения. По таким делам целесообразно просить суд принять обеспечительные меры в виде наложение ареста на спорную недвижимость. Иски подаются по месту нахождения объекта.

Круг оснований для признания сделки недействительной широк и законом не ограничен. Рассмотрим наиболее часто встречаемые ситуации.

Признание недействительной сделки, совершенной одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов

Для того чтобы распорядиться общей недвижимостью супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Сделка совершенная без согласия супруга может быть оспорена по иску супруга в течение одного года с момента, когда он узнал о совершенной сделке. Нарушение прав супруга чаще всего удается избежать благодаря бдительности сотрудников Росреестра, которые должны приостановить регистрацию перехода права собственности при отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруга. Тем не менее, не всегда удается определить, что имущество, является общим. Например, если оно приобретено после расторжения брака на общие средства супругов, либо приобретено до брака, но в течение брака было существенно улучшено. Сделка совершенная без согласия супруга признается судом недействительной, а права супруга подлежат безусловному восстановлению независимо от добросовестности приобретателя.

Признание недействительным договора купли-продажи квартиры

Наверное, квартиры, являются наиболее распространенными объектами, в отношении которых совершаются сделки, признаваемые в последующем недействительными. Это связано с тем, что жилье, является дорогостоящим и жизненно востребованным имуществом, заработать на котором хотят не только добропорядочные граждане. Как говориться, «на рынке жилья - много жулья». Жертвами мошенников могут стать не только малограмотные люди, но и вполне образованные.

Признание договора купли-продажи недействительным может понадобиться в случае совершения сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. В таких случаях продавец страдает заболеваниями, приводящими к неадекватному поведению или психическими расстройствами, заболеваниями головного мозга, состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, злоупотребляет спиртными напитками. Таким состоянием собственника пользуются преступники, заставляя его подписать договор на отчуждение квартиры. В результате сделки продавец как-правило оказывается на улице. Для защиты прав продавца и признания договора купли-продажи недействительным необходимо оперативно обратиться в суд, наложить арест на квартиру, собрать медицинские документы о состоянии здоровья продавца на момент совершения сделки: медицинские карты, выписки из истории болезни, данные психиатрического освидетельствования, данные из психоневрологического и наркологического диспансеров. Адвокат может ходатайствовать о проведении судебной психолого-психиатрической и судебной-почерковедческой экспертизы. Последствием признания договора купли-продажи недействительным, является возврат квартиры продавцу.

В отдельных случаях стороны заключают договор купли-продажи квартиры лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, то есть заключают мнимую сделку. Например, с целью исключить квартиру из совместно нажитого имущества и раздела, сделать невозможным обращение взыскания на нее со стороны кредиторов или для того, чтобы не декларировать недвижимость. Для признания договора купли-продажи недействительным по причине его мнимости, необходимо представить суду доказательства, подтверждающие отсутствие фактического исполнение договора: передачи денежных средств, жилого помещения, вселения в квартиру, оплаты коммунальных услуг. Отметим, что в целом суды не охотно удовлетворяют такие иски, особенно если стороны преследовали не совсем законные цели.

Оспорена может быть и притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Чаще всего договором купли-продажи квартиры прикрывается договор займа под залог квартиры. В таких случаях «покупатель» предоставляет «продавцу» деньги по договору займа и обманным путем заставляет подписать договор купли-продажи квартиры, убеждая «продавца», что договор либо не будет отдан на государственную регистрацию, либо квартира будет обратно переоформлена в собственность «продавца» сразу после возврата займа. Для признания договора купли-продажи недействительным нужно обратиться в органы внутренних дел с заявлением о возбуждении уголовного дела, а районному суду представить доказательства подписания договора займа, передачи по нему денег, соглашение о том, что квартира будет возвращена обратно продавцу.

Крайне осторожным необходимо быть покупателю, если продавец действует на основании доверенности. Так как продажа квартиры по поддельной или отозванной доверенности, является достаточно частым основанием признания договора купли-продажи недействительным. Eсли выяснится, что собственник доверенность не выдавал, то квартира будет изъята даже у добросовестного приобретателя. По делу обязательно назначается судебная-почерковедческая экспертиза.

Самостоятельными основаниями для признания договора купли-продажи недействительным, являются нарушения закона при совершении сделки, например, когда: нет разрешения органа опеки и попечительства на следку с квартирой, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному лицу; нет согласия супруга на распоряжение общим имуществом; доверенность выдана недееспособным лицом; сделка совершена по доверенности, действие которой прекратилось в связи со смертью доверителя.

Признать договор купли-продажи недействительным можно и по причине его кабальности, когда сделка совершается вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях. Например, человек имеет серьезные проблемы со здоровьем, переживает утрату близких и остается один, находясь в беспомощном состоянии продает свое единственное жилье по очень низкой цене с целью оплаты своего лечения. Доказав совокупность неблагоприятных обстоятельств и их влияние на продажу жилья по крайне низкой цене, договор купли-продажи квартиры можно признать недействительным.

Признание недействительным договора ренты

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество в обмен на периодическое получение определенной денежной суммы, либо иных средств на содержание. Наиболее распространенным основанием признания недействительным договора ренты, является существенное заблуждение относительно сущности договора ренты, в частности относительно взаимных обязательств сторон сделки. Например, когда получатель ренты рассчитывает на качественное медицинское и бытовое обслуживание, ремонт в квартире, однако таких услуг не получает.

По делу может быть назначена судебная-психиатрическая экспертиза, которая устанавливает мог ли получатель ренты в полной мере ознакомиться с условиями договора и осознать их. Очень часто с иском о признании недействительным договора ренты обращаются наследники получателя ренты.

Еще одним распространенным основанием признания недействительным договора ренты, является неспособность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими в силу преклонного возраста, неграмотности, наличия заболеваний органов зрения и слуха, психических расстройств, наличия группы инвалидности.

Признание недействительным договора дарения

Особым основанием для признания недействительным договора дарения квартиры может быть заблуждение о природе заключаемого договора, например, когда собственник думает, что заключает договор ренты, а не договор дарения, рассчитывают на получение постоянного ухода и оказание помощи.

Договор дарения доли квартиры является одним из способов обхода установленного законом требования о преимущественном праве сособственников на покупку отчуждаемой доли в квартире. Оспаривая договор дарения доли в квартире, участники общей долевой собственности доказывают, что договор дарения заключён исключительно с целью обойти преимущественное право истца не приобретение отчуждаемой доли и является притворным, и просят суд перевести на себя права и обязанности покупателя доли. Признание недействительным договора дарения доли зависит от доказанности возмездной сделки или наличия явного намерения на возмездное отчуждение доли.

Если договор дарения в отношении единственного жилья, не содержит условий о сохранении за дарителем права пользования квартирой и даритель фактически оказался на улице, то такой договор может быть признан совершенным на крайне невыгодных для дарителя условиях и признан недействительным.

Как видно, оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными множество. Во всех этих делах требуется квалифицированная помощь адвоката не только истцам, но и ответчикам, зачастую, являющимся добросовестными приобретателями. Чтобы свести риски к минимуму, лучше воспользоваться услугами по юридическому сопровождению сделки, на предмет проверки ее чистоты, для того, чтобы в будущем не пришлось доказывать ее действительность в суде.

Адвокат Оксана Вашанова имеет большой опыт сопровождения сделок с недвижимостью и ведения дел в суде о признании сделок недействительными. Обращайтесь за правовой помощью! Буду рада помочь Вам!

© Адвокат Оксана Вашанова