Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Переход в исчислении налогов на недвижимость от инвентаризационной стоимости объекта к его кадастровой стоимости начал приводить к массовому оспариванию кадастровой стоимости недвижимости. С 2015 года помимо земли, кадастровая стоимость применяется к оценке всех видов недвижимого имущества: квартир, жилых домов, дач, гаражей, машиномест, коммерческих зданий. Кадастровая стоимость используется для исчисления таких видов налогов, как: налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций, выкупная цена земли, земельный налог, арендная плата за землю.

Налоги на недвижимость будут расти постепенно в период с 2016 года по 2020 год. До этого времени налоги исчислялись из инвентаризационной стоимости недвижимости, которая была индивидуальной для каждого объекта и учитывала год постройки здания, его физический износ и поэтому была достаточно низкой. Кадастровая же стоимость определяется путем массовой оценки объектов недвижимости, при которой учесть индивидуальные особенности каждого объекта практически невозможно. В результате кадастровая стоимость не только не соответствует рыночной стоимости объекта, но подчас превышает ее в несколько раз. Поэтому оспаривание кадастровой стоимости недвижимости является единственным способом сохранить свои деньги и заплатить государству адекватный налог.

Для того, чтобы избежать уплаты государству необоснованно завышенных налогов, налогоплательщикам нужно осуществлять оспаривание кадастровой стоимости. Конечно, налоговая реформа в первую очередь затронет элитную или дорогостоящую недвижимость, налог на которую будет исчисляться миллионами рублей в год. Но и рядовым гражданам, мы рекомендуем также проверять кадастровую стоимость своей недвижимости. Ведь зачем переплачивать?

Почему кадастровая стоимость может не соответствовать рыночной стоимости недвижимости?

Государством поставлена задача в кратчайшие сроки провести кадастровую оценку всех объектов недвижимости. Выполнение этой сложнейшей задачи возложено на плечи ограниченного числа оценщиков. Естественно осмотреть и оценить все объекты в нашей необъятной стране, да и просто в подотчетном районе, физически невозможно, поэтому оценка недвижимости проводится не только массовым путем, но и с использованием дистанционного метода.

Такой подход соответственно не всегда может учесть индивидуальные особенности объекта, такие, например, как качество подъездных путей к земельному участку, его местоположение, наличие на нем инженерных коммуникаций и инфраструктуры, износ здания, его транспортную доступность, удаленность от административно-делового центра. А ведь каждая из этих характеристик может существенным образом влиять на цену объекта. К тому же независимые оценщики, осуществляющие государственную кадастровую оценку, вправе самостоятельно определять используемые в работе методы и подходы к оценке, которые могут приводить к разным результатам.

В итоге, кадастровая стоимость недвижимости может существенно расходиться с рыночной стоимостью и чаще всего в сторону увеличения. Поэтому оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, является единственным способом приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной.

Основания оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Основаниями пересмотра результатов государственной кадастровой оценки недвижимости являются:
1) недостоверность сведений об объекте, которые использованы в ходе кадастровой оценки (например, неверно указано наличие инфраструктуры, износ здания);
2) расхождение рыночной и кадастровой стоимости на дату проведения государственной оценки (наиболее распространённое основание).

Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости только складывается. В большинстве случаев суды и комиссии соглашаются с позицией налогоплательщиков и снижают кадастровую стоимость. Но отметим, что судебные решения об увеличении размера кадастровой стоимости также имеются. Поэтому дело об оспаривании кадастровой стоимости лучше доверить профессиональному адвокату по недвижимости.

Есть еще один не совсем приятный момент для налогоплательщиков: возможность изменения кадастровой стоимости недвижимости каждые два года. Получается, что проверять соответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости и оспаривать ее придется достаточно часто. В таком случае лучше заручиться поддержкой постоянного оценщика и адвоката, что позволит максимально быстро оспорить кадастровую стоимость  со значительной экономией средств.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Адвокат по недвижимости Оксана Вашанова поможет определиться с тактикой защиты нарушенных прав: оспаривать кадастровую стоимость в административном или судебном порядке, а также отстоять Ваши интересы в этих инстанциях.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости возможно в:
1) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
2) суде общей юрисдикции.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели должны обязательно пройти этап обращения в комиссию, для физических лиц такого требования нет. Комиссия сможет помочь, если расхождение между рыночной и кадастровой стоимостью не превысит 30%, в остальных случаях оспаривания кадастровой стоимости недвижимости придется добиваться в суде. Преимущество комиссии заключается в достаточно коротких сроках рассмотрения споров, отлаженном и предсказуемом механизме разрешения конфликта. Но не во всех случаях обращение в комиссию является надлежащим способом защиты. Суды могут рассматривать более сложные ситуации, чем комиссии, но здесь возможен субъективный взгляд судьи на конкретные обстоятельства дела. Поэтому участие адвоката в спорах по оспариванию кадастровой стоимости  желательно.

Для успешной защиты нарушенных прав налогоплательщиков необходимы отличное знание законодательства и процесса, которыми обладают опытные адвокаты.

Адвокат по недвижимости Оксана Вашанова поможет Вам отстоять Ваши интересы в ходе оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в комиссии или суде.

© Адвокат Оксана Вашанова